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CERTIFICATO DI AGIBILITA' ROMA

Certificato di agibilità Roma da € 300

 

 

 

Cos'e il certificato di agibilita'?

 

il certificato di agibilità serve a certificare l'esistenza  delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico e gli impianti istallati degli edifici, posto a presidio dell'interesse dell'acquirente del bene immobiliare, rendendo sicuro che ci sia la conformità edilizia per il godimento e la commerciabilità.

 

 

In sostanza il certificato di agibilità non è che l'atto conclusivo dell'intero procedimento tecnico-amministrativo che porta alla realizzazione di opere edili, ricomprendendo gli aspetti sanitari, urbanistici (relativi alla compatibilità col Prg dell'intervento), edilizi (relativi all'osservanza di prescrizioni di altezze, distanze, superficie coperta, ecc.), quelli inerenti la sicurezza (certificato prevenzione incendi se dovuto, certificato di collaudo statico, ecc,), quelli attinenti gli impianti, ancora quelli relativi agli aspetti paesaggistici, infine quelli relativi al completo versamento degli oneri concessori dovuti. Sicché, il suo rilascio attesta definitivamente che l'intervento è in regola con ogni normativa vigente e pertinente e consente il suo successivo utilizzo così come richiesto.

 

Oltre i casi obbligatori, anche per numerose richieste di permessi edilizi,urbanistici, ecc e non, come ad esempio la S.C.I.A. Telematica per inizio attività,  è necessario possederlo, pena il diniego della richiesta.

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Quali sono i casi obbligatori in cui bisogna richiedere il certificato di agibilità?:

 

           Nuove costruzioni

 

           Ricostruzioni o sopraelevazioni anche parziali

 

           Tutti gli interventi sugli immobili esistenti che possono modificare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e funzionalità degli impianti.

 

I casi che non è obbligatorio richiedere l'agibilità?:

 

Solo nel caso in cui l'edificio sia stato costruito e completato prima del 1934 (anno di entrata in vigore del regolamento edilizio del comune di Roma) non è necessario avere l'agibilità, nè é necessario adeguarla in caso di modifiche al fabbricato.

 

E nel caso di compravendita e di locazione se non si possiede il certificato cosa succede?

in caso di compravendita immobiliare, l’esistenza del certificato di agibilità è una delle condizioni importanti da verificare. Va detto, tuttavia, che un immobile può essere compravenduto anche senza il certificato. E’ possibile, infatti, che l’agibilità sia stata richiesta ma non ancora rilasciata, e allora sarà sufficiente citare nell’atto gli estremi della domanda.

 

Oppure, nel caso in cui non sia stata presentata neanche la domanda, è possibile fissare un accordo tra le parti, in modo che l’obbligo di richiesta sia trasferito dal venditore al compratore.

 

In ogni caso, la mancanza del certificato non è condizione tale da comportare una nullità dell’atto, ma si può considerare un danno per il quale chiedere risarcimento.In caso di locazione, invece, la mancanza del certificato di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del canone.

 

 

 

Come si richiede questo certificato di Agibilità?, e quali sono i documenti minimi necessari, che chiede l'amm.ne pubblica, per procedere alla domanda per il rilascio del Certificato di Agibilità?

 

Deve essere richiesto agli uffici competenti del Comune, presentando specifica documentazione e modulo di domanda compilata con i dati dell’immobile, dei proprietari e comproprietari, della società di leasing o del Condominio. 

 

Le domande per il rilascio del Certificato di Agibilità: vengono accettate SOLO se compilate sulla specifica Modulistica predisposta dall’Ufficio competente e firmate dal/dai richiedenti in calce ad ogni pagina

 

 

La documentazione minima necessaria, richiesta dal Comune di Roma, da allegare alla domanda per il rilascio del Certificato di Agibilità aggiornata al 2016 è la seguente:

 

 

(la procedura che segue, ai fini dell'ottenimento del certificato,  vale solo per i casi di unita' imm.ri legittimati da permessi edilizi ed eventuali varianti auto.te , che non sussistano problemi legali in essere di nessun tipo, insussistenza di vincoli non aut.ti, ecc)

 

Dichiarazione di conformità, resa da tecnico abilitato, ai sensi dell’art. 4 del DPR 425/94.

 

Documentazione attestante l’avvenuta iscrizione al catasto dell’immobile.

 

Collaudo statico con estremi del deposito.

 

Dichiarazione congiunta sugli isolamenti.

 

Dichiarazione di conformità degli impianti installati ai sensi della legge 46/90, corredati dagli allegati obbligatori.

 

Dichiarazione sotto forma di perizia giurata, redatta da tecnico abilitato, come previsto dall’art 11 del DM. n. 236 del 14.06.89 relativa al superamento ed eliminazione barriere architettoniche.

 

Certificato collaudo ascensore

 

Copia pagamento oneri di urbanizzazione e contributo del costo di costruzione se effettuati in forma rateizzata.

 

Richiesta attribuzione numero civico.

 

certificato dell’Ufficio tecnico della Regione che attesta la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche.

 

Atto di proprietà: Se il richiedente del Certificato di Agibilità è diverso dal titolare del permesso di costruire, se trattasi di società di leasing allegare anche il contratto di Leasing.

 

Dichiarazione sostitutiva di atto notorio sottoscritta dal Richiedente il Certificato di Agibilità: con la quale si dichiara la conformità delle copie dei documenti allegati agli originali in proprio possesso.

 

Fotocopia di un Documento in corso di validità del dichiarante.

 

Attestazione di pagamento dei diritti di segreteria.

 

Perizia Giurata del tecnico incaricato oltre tre copie della stessa.

 

Domanda in Bollo oltre tre copie della stessa. 

 

 

Attenzione: nell'istanza di certificato agibilità è necessario elencare tutti gli estremi autorizzativi (Autorizzazioni, Concessioni Edilizie, Permessi di Costruire, D.I.A., SCIA edilizia necessari al reperimento da parte dell’ufficio dei fascicoli corrispondenti al fabbricato oggetto della richiesta.

 

 

N.B. A questi documenti potranno aggiungersene altri richiesti dalle specifiche normative locali. Inoltre, in caso di richiesta per edifici interessati da condoni edilizi, invece, va presentata a corredo una documentazione diversa e più dettagliata, comprendente anche il titolo autorizzavo in sanatoria.

 

Tempi per il rilascio del certificato di agibilità?

 

I tempi per il rilascio del documento da parte del Comune sono:

 


30 giorni se è stato richiesto anche il parere dell’ASL sul rispetto delle norme igienico – sanitarie
60 giorni se il parere dell’ASL è stato sostituito da un’autocertificazione del tecnico.

 

 

Il certificato si può quindi ottenere in due modi:

 


• mediante espresso provvedimento del responsabile o del dirigente del comune
• mediante la formazione del cosiddetto silenzio – assenso.

 

Se il Comune non risponde entro tali tempi, infatti, la richiesta può intendersi accolta. È bene specificare però che il silenzio assenso è valido solo nel caso in cui siano stati presentati tutti i documenti necessari e l’edificio sia effettivamente conforme alle norme.

 

Il periodo potrà anche essere interrotto dal responsabile del procedimento entro i primi 15 giorni per la richiesta di documentazione integrativa.

 

Durante il periodo di tempo previsto per l’accoglimento della domanda è possibile che venga compiuto da parte dell’ufficio tecnico un sopralluogo per ispezionare l’immobile.

 

 

 

 

 

Tipo di richieste di "AGIBILITA' e procedure, a secondo del caso per cui si richiede:

 

 

Oltre alla normale domanda di richiesta del certificato di agibilità, come sopra riportata,  a secondo dei casi e delle necessità, si può presentare Agibilità Parziale   oppure depositare Attestazione di Agibilità ai sensi degli art. 24 e 25 del D.P.R. 380/01 per i casi e nelle procedure sotto riportate:

 

Cos'è l’agibilità parziale?

In concreto, il certificato di agibilità parziale può essere rilasciato per singoli edifici o singole porzioni della costruzione consentendo perciò, operazioni di vendita o di utilizzazione in progresso di porzioni di edifici, in attesa del completamento finale dell'intera trasformazione urbanistica, quasi a sostituire la c.d. "vendita sulla carta" dei tempi favorevoli per l'edilizia.

 

Quando può essere richiesta l’agibilità parziale per quali casi nello specifico?

 

- Per l’intero “contenuto” del titolo abilitativo edilizio (Permesso di Costruire, Concessione Edilizia, Licenza Edilizia, DIA, SCIA, ecc.) e relative varianti (ai sensi dell’art. 24 c. 2 del D.P.R. 380/01).

 

- per singolo edificio o porzioni di edificio. Il caso dei singoli edifici è quello dei supercondomini (condomini costituiti da più fabbricati) o dei cosiddetti condomini orizzontali (ad esempio villette a schiera).

In tale fattispecie è possibile richiedere l’agibilità parziale a condizione che:
• tali porzioni siano funzionalmente autonome;
• siano state ultimate e collaudate le 
opere di urbanizzazione primaria (strade, reti di acqua, luce e gas e fognature, ecc.);
• le parti strutturali siano state completate e collaudate e gli impianti delle parti comuni siano conformi alle norme.

- Per le singole unità immobiliari (appartamento, negozio,ecc)

 

 le condizioni da rispettare sono le seguenti:
• le parti strutturali siano state completate e collaudate;
• sia stata certificata la rispondenza alle norme degli impianti;
• siano state completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria considerate fondamentali per l’edificio.

Naturalmente dovranno essere rispettate tutte quelle norme di salubrità, igienicità, aerazione e
sicurezza in genere previste per l’agibilità e quindi per l’utilizzo dell’edificio da parte delle persone.

 

La modalità di richiesta dell’agibilità parziale è del tutto analoga a quella del certificato di agibilità, come analogo è l’iter di approvazione da parte dell’ente.

 

 

Cos'è l’Attestazione di Agibilità?

 

Questa procedura , salvo diversa indicazione da parte delle Regioni – che dovranno anche prevedere norme attuative e per l'effettuazione dei controlli – non potrà però essere utilizzata riguardo alle agibilità parziali.

 

E' una Procedura alternativa alla richiesta di agibilità, aggiungendo il comma 5 bis all'art.25 del Testo Unico Edilizia in base al quale l'interessato può ora presentare per tutte le costruzioni una dichiarazione redatta dal direttore lavori o, se non nominato,da un professionista abilitato con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla richiesta di accatastamento e dalla dichiarazione dell'impresa installatrice che attesti la conformità degli impianti nonché della documentazione relativa al collaudo statico,alla conformità antisismica,al superamento delle barriere architettoniche ed alle condizioni sanitarie.

 

In sintesi si riferisce alla possibilità per il privato di autocertificare l'agibilità invece che richiederla al Comune, depositando insieme alla dichiarazione stessa la documentazione scritto-grafica necessaria. Così come già avveniva, in base all'articolo 10 del Dpr 160/2010, in materia di insediamenti produttivi.

 

N.B. Le Regioni disciplinano con legge le modalità attuative di questa alternativa alla richiesta di agibilità,con riguardo ad esempio al fatto se debba intendersi automaticamente rilasciata l'agibilità a seguito della presentazione dei documenti, fatti salvi i successivi controlli

 

 

 

 

 

 

FAQ                                                                           :

 

 

A)SONO PROPRIETARIO DI UN EDIFICIO COMPOSTO DA  3  APPARTAMENTI, DI CUI 1 DI QUESTI E' OGGETTO DI CONDONO EDILIZIO, POSSO PROCEDERE UGUALMENTE ALLA DOMANDA PER IL RILASCIO DEL CERTIFICATO? E COSA SUCCEDE AL RIGUARDO? E QUAL'E' LA PRASSI DA SEGUIRE?

 

 

 Ad esempio, nell'ipotesi che in un fabbricato sono presenti degli immobili che sono stati oggetto di condono edilizio, allora queste unità vanno escluse, come se non esistessero, dal computo delle superfici e dei volumi dichiarati nella nuova richiesta di agibilità (quindi il tecnico incaricato di redigere una domanda di agibilità dovrebbe premurarsi di verificare quanti e quali immobili nell'edificio siano stati oggetto di domanda di condono). Non solo: se uno di questi immobili soggetti a condono non avessero ancora ottenuto la concessione in sanatoria (che rappresenta l'atto di assenso del Comune alla "legalizzazione" dell'abuso) NON sarà possibile presentare la domanda di agibilità per il rimanente fabbricato, questo perché in questo caso non sarebbe possibile, per il tecnico, andare a dichiarare che la situazione del fabbricato è legittima, in quanto appunto ci sarebbero delle difformità edilizie non sanate (finchè non c'è la concessione in sanatoria, l'abuso rimane illegale, anche se è stata presentata la domanda di condono).

 

 

 

 

 

B) SONO PROPRIETARIO DI UN EDIFICIO COMPOSTO DA  3  APPARTAMENTI DI CUI HO AVVIATO IL CONDONO E SANATO IL TUTTO, E MI HANNO RILASCIATO LA "CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA". SUPPONENDO CHE IL  FABBRICATO SUPPORTA I REQUISITI NECESSARI, QUALORA DEVO RICHIEDERNE IL CETIFICATO A COSA VADO INCONTRO?

 

 

Se foste proprietari di un immobile soggetto a condono e con la concessione in sanatoria rilasciata, solo in questo caso è possibile richiedere l'agibilità per il singolo immobile e non per l'intero fabbricato: in questo caso sarà l'ufficio condono a rilasciare l'agibilità e non il Dipartimento PAU. Comunque, secondo recenti disposizioni, se il fabbricato in cui insiste l'immobile con condono non ha l'agibilità, allora non è possibile ottenerla per l'immobile oggetto di condono.

 

 

 

C) COSA SI INTENDE PER "RISPETTARE LE NORME SULL'ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE ATTUALMENTE IN VIGORE"?

 

 

Si intende che l'edificio deve rispettare le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche attualmente in vigore, ovviamente limitatamente agli spazi comuni, a meno che non si tratti di uno di quegli edifici che specificatamente richiede una certa quantità di alloggi accessibili (le case popolari per esempio) o più in generale una accessibilità totale (edifici pubblici quali scuole od ospedali, ma questi non sono soggetti alle normali procedure di agibilità);

 

 

C) DAL PUNTO DI VISTA "TECNICO" (DEL PROFESSIONISTA INCARICATO) , CASI PIU' COMUNI E/O FREQUENTI A ROMA IN CUI NON E' POSSIBILE AVANZARE LA RICHIESTA ?

 

 

- Estrazione dei fumi: tutte le cucine del fabbricato devono avere lo scarico fumi verso l'esterno (il regolamento edilizio vieta di avere cucine prive dell'estrazione fumi verso l'esterno), e quindi tutti devono essere convogliati in una canna fumaria collettiva realizzata secondo la normativa vigente (questo punto a volte è difficile da rispettare, se non esiste già una canna fumaria collettiva);

 

- rispondenza al progetto dell'edificio realizzato: spesso capita che l'agibilità non esiste proprio perché il fabbricato è stato realizzato con piccole variazioni rispetto al progetto effettivamente approvato (per esempio, tipicamente, gli appartamenti indicati in un piano sono stati realizzati con una perimetrazione difforme rispetto a quanto dichiarato in progetto).

 

    Ad esempio nel caso di cui sopra, come si procede?: In questo caso la procedura si fa molto complessa, perché non è possibile richiedere l'agibilità fintanto che non saranno sanate le difformità dal progetto. Anzitutto non è detto che le eventuali difformità siano sanabili (e, in questo caso, l'ottenimento dell'agibilità è di fatto impossibile), ma in ogni caso le sanatorie oggigiorno sono abbastanza costose, molto più di quanto possa costare la domanda per ottenere l'agibilità in sè.

 

 

 

D) NELLO SPECIFICO, IN COSA CONSISTONO LE VERIFICHE CHE DEVE FARE IL TECNICO INCARICATO? E CHE COMUNQUE, AI FINI DELLE ASSEVERAZIONI RESE, DEVE NECESSARIAMENTE VERIFICARLE DI PERSONA.

 

 

Il tecnico incaricato di richiedere l'agibilità dovrebbe visionare e, quindi, certificare che siano rispondenti al vero ed a quanto effettivamente realizzato, i seguenti documenti:

 

 

  • progetto di costruzione del fabbricato ed eventuali successivi titoli edilizi rilasciati per il fabbricato ed anche per le singole unità immobiliari (generalmente si può evitare di controllare la distribuzione interna degli appartamenti, non essendo più soggetta al rilascio di un titolo edilizio);
  • progetto strutturale depositato presso il genio civile ed eventuali successivi progetti di modifica strutturale, e verificare che siano stati rispettati nell'esecuzione;
  • progetto ai sensi della legge 10/91 per gli edifici le cui licenze sono state richieste posteriormente all'entrata in vigore della legge;
  • eventuali progetti depositati presso vigili del fuoco e/o presso la asl qualora il progetto ne prevedeva l'obbligatorietà (e verificare anche se il progetto ne era davvero esente se non furono eseguiti);
  • certificato di imbocco in fogna, che può essere prodotto o dal municipio territorialmente competente (per ottenere un certificato occorre fare una richiesta di accesso agli atti) oppure da ACEA ATO 2 (che in genere inoltra i certificati anche via fax) a seconda di chi all'epoca si è occupato di fare l'allaccio in fogna;
  • se l'edificio è stato costruito secondo convenzioni urbanistiche, bisogna verificare che queste siano state rispettate;
  • se l'edificio è stato costruito con un consorzio, bisogna analizzare lo statuto e verificare che sia stato rispettato durante la costruzione;
  • se l'edificio è stato costruito con un accordo con il comune secondo il quale il costruttore si sarebbe impegnato a realizzare con mezzi propri delle opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri concessori dovuti, occorre verificare che queste opere siano state effettivamente realizzate;
  • come dicevamo prima, verificare se e quante unità immobiliari del fabbricato sono state oggetto di domanda di condono edilizio, ed accertarsi che TUTTE abbiano ricevuto la concessione in sanatoria;
  • verificare, se l'edificio è stato costruito dopo il 1977, che siano stati pagati gli oneri concessori conformemente a quanto indicato nel progetto;
  • se il rilascio della licenza edilizia prevedeva la stipula di un atto d'obbligo, occorre verificare che questo sia stato rispettato a conclusione dei lavori;
  • in generale, verificare quali norme erano in vigore al momento della presentazione della domanda per la licenza edilizia e valutare se tutti gli obblighi all'epoca in vigore siano stati correttamente rispettati.

 

 

Alla domanda di agibilità occorrerà allegare tutta la documentazione che si è visionata (anche se una recente legge impone all'amministrazione di NON poter chiedere copie di documenti già in suo possesso o possedute da altre amministrazioni statali), oltre ai certificati di regolare esecuzione degli impianti (nel caso di edifici realizzati molti anni addietro, in cui non vi era l'obbligo delle dichiarazioni di conformità, occorrerà farsi fare delle dichiarazioni da tecnici specializzati circa la rispondenza degli impianti installati alla normativa in vigore all'epoca della costruzione).

 

 

 

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