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Per destinazione d'uso, in urbanistica, s'intende l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un manufatto edilizio. In realtà, tale espressione a volte si utilizza anche con riferimento ad un intero comparto urbanistico. Esempi tipici di destinazioni d’uso sono quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

Spesso sia ha l’esigenza di dover mutare la destinazione d’uso per la quale un edificio è stato originariamente progettato, realizzato e utilizzato. Si può, ad esempio, decidere di trasformare degli uffici a piano terra in abitazioni oppure viceversa. Un altro caso può essere quello della trasformazione di un loft industriale in un grosso e moderno appartamento.

A seconda che il mutamento comporti o meno l'esecuzione di opere edilizie, la modifica dell'originaria destinazione d'uso di un fabbricato necessita di differenti procedure autorizzative. Con questo articolo vedremo qual è la disciplina applicabile e quali sono le direttive tracciate dalla giurisprudenza dopo la semplificazione recente del cambio destinazione d'uso.
Quale procedura per cambio di destinazione d’uso?

Come primo passo accertatevi se in quella determinata area, il Piano Regolatore Generale (PRG) prevede la possibilità di un cambio di destinazione d’uso. Tali trasformazioni potrebbero, infatti, non essere permesse in determinate aree, quindi fate sempre una verifica.

Nel caso in cui il vostro Comune non disponga di un piano regolatore, oppure lo abbia modificato recentemente e si trovi quindi in una fase definita transitoria, allora dovrete informarvi e recarvi presso l’ufficio catastale.

Una volta ottenuto il via libera al cambio di destinazione l’iter si differenzia a seconda che il mutamento preveda o meno anche la realizzazione di opere:
Cambio destinazione d’uso con realizzazione di opere

Il cambio destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che si consegue attraverso la realizzazione di opere, può essere definito come mutamento strutturale. In tal caso, il cambio di destinazione d'uso con opere deve essere realizzato attraverso il permesso di costruire, ovvero mediante la Super DIA.

Nel caso in cui si richieda un semplice cambio di destinazione d’uso per la gran parte dei Comuni è sufficiente una DIA e la tempistica è immediata.
Cambio di destinazione d’uso senza realizzazione di opere

Il cambio di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che si consegue senza la realizzazione di opere, può essere definito mutamento funzionale. In tal caso, il cambio destinazione d’uso senza opere può essere realizzato semplicemente attraverso la Segnalazione Certificata Inizio Attività.

Nella seconda ipotesi, invece, il cambio è in genere oneroso e l’onere da riconoscere al Comune dipende dal tipo di costruzione e dal suo impatto stimato sui servizi pubblici e i consumi di servizi.

Unitamente alla richiesta di cambio di destinazione d’uso dovrete, a questo punto, presentare una pratica edilizia. A questo punto un tecnico abilitato presenterà la nuova pratica al Catasto per essere aggiornato con l’indicazione delle modifiche edilizie realizzate ed ovviamente il cambio di destinazione d’uso.

Come avrete intuito, la materia è complicata e ogni località ha delle proprie norme specifiche per cui il consiglio è quello di rivolgervi ad un buon geometra della zona per svolgere le pratiche.
foto di cambio destinazione d'uso
Quale normativa disciplina il cambio di destinazione d’uso?

La normativa che disciplina il cambio destinazione d uso è storicamente caratterizzata da oggettive incertezze applicative, derivanti dalle differenti discipline regionali e dalla frammentazione delle regole contenute negli strumenti urbanistici locali.

La variazione dei carichi urbanistici rappresenta il punto centrale della tematica, ovvero l’inevitabile necessità di adeguamento delle esigenze urbanistiche di una zona che generalmente consegue ad un cambio di destinazione d’uso.

Fino a poco fa era unicamente il D.P.R. 380/2001 “T.U. Edilizia” che in due articoli indicava la disciplina applicabile ai cambi di destinazione d’uso. Il primo articolo di fondamentale importanza del testo unico è senza dubbio l’art. 10, comma 2, con il quale viene attribuita alle Regioni la facoltà di stabilire quali cambiamenti della destinazione d’uso sono mutamenti subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio di attività (ora SCIA).

Il successivo articolo 32, invece, prevede che le stesse regioni stabiliscano quali sono le condizioni che determinano le “variazioni essenziali” al progetto approvato con un permesso di costruire, comprendendo fra questi anche i mutamenti della destinazione d’uso che implichino una variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968.
Le semplificazioni recenti introdotte con il decreto Sblocca Italia

Con le semplificazioni recenti introdotte dal Decreto Sblocca Italia si è verificato un parziale cambio della disciplina applicabile al cambio di destinazione d’uso. Più precisamente, il riferimento è al nuovo art.23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001).

Leggendo il nuovo articolo risulta chiaro come costituisca cambio rilevante della destinazione d’uso “ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale” inserita in un catalogo ben definito.

Il catalogo contempla 4 categorie funzionali che coincidono con la loro destinazione d'utilizzo:

    Residenziale e turistico-ricettiva
    Produttiva e direzionale
    Commerciale
    Rurale.

Il nuovo articolo 23-ter afferma, inoltre, che è sempre possibile il cambio della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali. Operare la trasformazione di un albergo in una residenza diventa, perciò, un’operazione semplicissima.

Se un immobile è destinato contemporaneamente a 2 categorie funzionali diverse? A questo proposito è bene ricordare che la destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.

Pare quindi evidente come tutto il sistema ruoti intorno al concetto chiave di “categoria funzionale”, quale elemento che determina la rilevanza del cambio destinazione d'uso.
Costi da sostenere per un cambio di destinazione d’uso

Sono diversi i costi da sostenere per un cambio di destinazione d'uso e le spese più frequenti sono tipicamente 3:

    gli oneri necessari per i lavori, sempre presenti nel caso in cui si debbano far fronte a degli interventi edilizi
    le spese relative agli onorari dei professionisti, che possono variare molto a seconda che servano solo le pratiche urbanistiche o catastali o che si debba anche seguire la reale esecuzione dei lavori (la direzione lavori)
    le uscite da sostenere per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

In realtà, quest’ultima spesa è strettamente legata al maggior carico urbanistico determinato dalla nuova costruzione. Se il mutamento non comporta alcun incremento del carico urbanistico, il pagamento dei relativi oneri non è dovuto in quanto privo di causa.
foto di esempio di cambio di destinazione d'uso
Qual è l’ufficio competente per il rilascio del cambio di destinazione d’uso?

Una volta seguito l’iter procedurale descritto sopra, dovrete rivolgervi all’ufficio competente per il rilascio del cambio di destinazione d’uso, ovvero dovrete presentarvi all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio.

Contestualmente alla modifica della categoria edilizia varierà, infatti, anche la rendita catastale necessaria su cui calcolare le imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc).

Come step finale dovrete richiedere il certificato di agibilità al Comune, fornendo la specifica documentazione che attesti ogni procedura eseguita in precedenza, compresa l’eventuale Certificazione Energetica ottenuta.
Tempi per ottenere un cambio di destinazione d’uso

I tempi per ottenere un cambio di destinazione d’uso sono molto rapidi in caso di mutamento senza realizzazione di opere. Una volta eseguita un’indagine accurata, saranno sufficienti pochi giorni al geometra per ottenere l’autorizzazione dal catasto, preparare i rilievi, i disegni e la pratica.

In 7/10 giorni lavorativi generalmente si riesce a portare il tutto all’ufficio del protocollo. Il discorso è diverso per gli altri cambi di destinazione d’uso, vi servirà infatti qualche giorno in più in base alle specifiche difficoltà del caso.

A PARTIRE DA € 1000,00

Categorie generali di destinazioni d’uso.

a) Residenziale

b) Commerciale, Direzionale e Turistico Ricettivo

c) Turistico ricettivo complementare

d) Artigianale e Industriale

Tipologie di Cambio di destinazione d’uso, individuazione delle

sotto-categorie:

*a) Cambio di destinazione d’uso 1 (CdU1):* *Il cambio di destinazione

d'uso* di immobili già adibiti ad esercizio d’impresa o ad altro

esercizio d’impresa che non è interessato alla realizzazione di opere

edilizie riconducibili a interventi di ristrutturazione edilizia, purchè

conformi alle previsioni urbanistiche vigenti ed alle norme

igienico-sanitarie, sono soggetti alla semplice preventiva comunicazione

al Comune, con eventuale pagamento a conguaglio degli oneri, quando la

nuova destinazione comporta una quota maggiore di oneri, desunta dalle

tabelle comunali. Tale caso è da ascriversi tra gli interventi

rientranti nell’Attività di edilizia libera”.

Viene considerato mutamento d'uso significativo di un immobile la

modifica da un uso principale ad altro uso principale, in particolare la

modifica d'uso comportante una variazione o un aumento del fabbisogno di

aree per servizi e attrezzature pubbliche “Carico Urbanistico”.

 *b) Cambio di destinazione d’uso 2 (CdU2):* Il *cambio di destinazione

d’uso *all’interno della stessa categoria generale, se non è connesso ad

interventi di ristrutturazione edilizia pesante tale categoria secondo

la disciplina del Testo Unico dell’ Edilizia D.p.r. 380/2011 (Testo

Unico dell’Edilizia art. 3, comma 1, lettera d) è riconducibile in

*opere di ristrutturazione edilizia* come “Interventi volti a

trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di

opere che possano portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte

diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la

sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio,

l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed

impianti.

 *c) Cambio di destinazione d’uso 3 (CdU3):* cambio destinazione d’uso

tra categorie generali differenti e cambi di destinazioni d’uso tra

uguali sotto categorie ma connessi a interventi di ristrutturazione

edilizia pesanti.

 Procedure edilizie e titoli abilitativi necessari per il mutamento

delle destinazioni d’uso:

*a) I mutamenti di destinazioni d’uso ascrivibili nella sotto-categoria

CdU1* sono subordinati da Cila (Comunicazione Inizio lavori asseverata)

<file:///C:/Users/nzt/Desktop/cila%20roma.htm> - Trattandosi di opere

riconducibili ad attività di edilizia libera non è previsto il

versamento del contributo di costruzione. In ragione di un possibile

aumentato del carico urbanistico è previsto la procedura per la

monetizzazione degli standard non reperiti;>

*b) I mutamenti di destinazioni d’uso ascrivibili nella sotto-categoria

CdU2* sono subordinati a Scia (Segnalazione Certificata di inizio

Attività)  - Se è previsto la monetizzazione degli standard non reperiti;

 *C) I mutamenti di destinazioni d’uso ascrivibili nella sotto-categoria

CdU3* sono subordinati al Permesso di Costruireo in alternativa alla Dia (Denuncia di inizio attività)

<file:///C:/Users/nzt/Desktop/dia%20roma.htm> - Previsto il Contributodi Costruzione e se è previsto la monetizzazione degli standard nonreperiti.

 Il decreto legge Sblocca Italia - n. 133 del 12 settembre 2014 –introduce, tra le semplificazioni edilizie, delle novità anche per il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante. Viene infatti introdotto, al DPR 380/2001 – Testo Unico per l'edilizia – il nuovo articolo 23-ter che prevede solamente quattro categorie di destinazione urbanistica: 1)residenziale e turistico-ricettiva, 2) produttiva e direzionale, 3)commerciale e 4) rurale. QUATTRO CATEGORIE FUNZIONALI. La nuova norma dispone che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali,costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa daquella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile odell'unità immobiliare ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti: a) residenziale e turistico-ricettiva; b) produttiva edirezionale; c) commerciale; d) rurale. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini disuperficie utile. SEMPRE AMMESSO IL CAMBIO D'USO ALL'INTERNO DELLA STESSA CATEGORIA FUNZIONALE. Il nuovo articolo 23-ter stabilisce inoltre che è sempre consentito il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, salva diversa previsione  da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.